• de overdracht van de hoofdhuurovereenkomsten

• de overdracht van de onderhuurovereenkomsten

 

Overdracht hoofdhuurovereenkomsten

In het verleden diende een eigenaar-verhuurder steeds zijn toestemming te geven als een SVK zijn hoofdhuurovereenkomst met deze eigenaar-verhuurder wilde overdragen aan een ander SVK of aan een andere woonactor. Sinds 29 april 2019 (inwerkingtreding van artikel 7 van het BVR van 8 februari 2019 tot uitvoering van diverse bepalingen van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode en tot versterking van de SVK-werking, nu opgenomen in het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021) dienen de SVK’s verplicht de typehuurovereenkomsten te gebruiken als ze een hoofdhuurovereenkomst sluiten met eigenaar/verhuurders (bijlagen 13 en 14 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021). In die typehoofdhuurovereenkomsten is opgenomen dat de eigenaar/verhuurder toestemming geeft tot overdracht van de huurovereenkomst aan de VMSW en van de VMSW aan een SVK/woonmaatschappij. Deze bepaling situeert zich in het kader van het SVK Pro verhaal als garantie voor de eigenaar/verhuurder bij een vereffening, gerechtelijke ontbinding, vrijwillige ontbinding van een SVK/woonmaatschappij, … (zie artikel 453/3 Vlaamse Codex Wonen van 2021).

 

Door artikel 215, eerste lid, van het decreet van 9 juli 2021 is deze toestemming in het kader van de vorming van de woonmaatschappijen niet nodig: de woonmaatschappij neemt de hoofdhuurovereenkomsten (automatisch) over van het SVK, naargelang het werkingsgebied waarin de betrokken woning ligt. Deze decretale bepaling is een afwijking van artikel 4 van de Woninghuurwet en artikel 31 van het Vlaams Woninghuurdecreet. De eigenaar-verhuurder kan zich met andere woorden niet verzetten tegen deze overdracht(en). Als een SVK opteert voor een overdracht van haar activiteiten ten algemene titel (algemeenheid of bedrijfstak), dan kan de situatie zich voordoen dat de woonmaatschappij ook hoofdhuurovereenkomsten overneemt van woningen die niet liggen in haar werkingsgebied. In dat geval zal de eerste woonmaatschappij de hoofdhuurovereenkomsten opnieuw moeten overdragen aan de woonmaatschappij, die mogelijk op een later tijdstip wordt opgericht, met een werkingsgebied waarin de betrokken woningen liggen. Ook hier is geen toestemming van de eigenaar-verhuurder vereist.

 

De woonmaatschappij die de hoofdhuurovereenkomsten (al dan niet tijdelijk in eerste instantie) overneemt, zal de eigenaar-verhuurder wel moeten informeren over deze overdracht. De eigenaar-verhuurder moet immers weten dat er een nieuwe hoofdhuurder is en de nodige contactgegevens verkrijgen. Idealiter brengt het SVK zijn eigenaar-verhuurders al vóór de oprichting van de woonmaatschappij proactief op de hoogte van deze veranderingen.

 

Aangezien de eigenaar-verhuurder zijn toestemming voor de overdracht niet moet geven, is een addendum aan de hoofdhuurovereenkomst niet aan de orde.

Plaatsbeschrijving

Bij de overdracht van de lopende hoofdhuurovereenkomst is er geen opmaak van een nieuwe plaatsbeschrijving nodig. De huurovereenkomst wordt immers overgenomen en er wordt geen nieuwe huurovereenkomst gesloten.

Huurwaarborg

In de verplichte typehoofdhuurovereenkomsten die de SVK’s sluiten sinds 29 april 2019 is er geen huurwaarborg voorzien. In de periode daarvoor gebruikten de SVK’s modelhoofdhuurovereenkomsten, die de VMSW ter beschikking stelde en die SVK’s konden aanpassen. Het was ongebruikelijk bij SVK’s dat er destijds ook een huurwaarborg werd gesteld met de eigenaar-verhuurder, maar er zijn wel enkele uitzonderlijke gevallen waarin er wel een huurwaarborg werd gesteld.

Andere bepalingen uit de hoofdhuurovereenkomst

Buiten een nieuwe hoofdhuurder (de woonmaatschappij als rechtsopvolger van het SVK) wijzigt er verder niets aan de hoofdhuurovereenkomsten: de duurtijd blijft dezelfde, alsook de huurprijs, de opzegmogelijkheden en alle andere bepalingen en voorwaarden uit de hoofdhuurovereenkomst.

 

Overdracht onderhuurovereenkomsten

SVK’s verhuren ingehuurde woningen onder via het sociale huurstelsel. De woonmaatschappij zal de onderhuurovereenkomsten overnemen en er is geen toestemming nodig van de onderhuurder. Een sociale huurder is in de eerste plaats een gebruiker van een openbare dienst, wiens rechten en plichten eenzijdig tot stand gebracht worden door de overheid. Als de regelgeving wijzigt, heeft dat ook directe gevolgen voor de reeds gesloten sociale (onder)huurovereenkomsten (tenzij er wettelijke overgangsbepalingen zijn).

 

De woonmaatschappij neemt de onderhuurovereenkomsten over en brengt de onderhuurder hiervan op de hoogte. Bij deze kennisgeving zal de woonmaatschappij ook het nieuwe rekeningnummer bezorgen, waarop de onderhuurder voortaan de huurprijs en kosten en lasten zal moeten betalen.

 

Verder wijzigt er niets aan de onderhuurovereenkomst. De duurtijd blijft dezelfde net als de huurprijs, de opzegmogelijkheden en alle andere bepalingen uit de onderhuurovereenkomst. Als de sociale huurregelgeving in de toekomst zou wijzigen, dan heeft dit echter wel gevolgen voor alle lopende onderhuurovereenkomsten (tenzij er specifieke overgangsbepalingen zijn).

Huurwaarborg

Bij de onderhuurovereenkomsten is er wel een huurwaarborg. Als de huurwaarborg werd gesteld op een geblokkeerde rekening dan zou het in principe voldoende moeten zijn dat bij een eventuele vrijgave van de huurwaarborg de woonmaatschappij aan de bank duidelijk maakt dat zij de rechtsopvolger is van het SVK.